日漸深入的房地產(chǎn)調(diào)控在改變著整個(gè)行業(yè)生態(tài)的同時(shí)，也逐漸改變著京城高端住宅市場(chǎng)的格局。在這個(gè)過程中，高端住宅產(chǎn)品的分層日漸顯著，位于城市核心區(qū)的頂級(jí)住宅價(jià)值更加凸顯。8月1日，由地產(chǎn)中國網(wǎng)主辦的“禧瑞都·天禧啟動(dòng)儀式暨CBD核心區(qū)大宅價(jià)值新論主編沙龍”在京舉行，首創(chuàng)集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事長(zhǎng)劉曉光、首創(chuàng)置業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]總裁唐軍與來自主流網(wǎng)絡(luò)媒體、財(cái)經(jīng)媒體、都市報(bào)、行業(yè)雜志的10大主流媒體主編們齊聚一堂，對(duì)京城頂級(jí)住宅的格局、價(jià)值與市場(chǎng)趨向進(jìn)行深入探討。

京城高端市場(chǎng)升級(jí)、增量、回暖

        隨著孫河開發(fā)用地的有效供應(yīng)及地價(jià)的不斷攀升，該區(qū)域下半年或?qū)楸本┰鎏?個(gè)單價(jià)十萬元以上的新盤。位于CBD京廣中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]對(duì)面、CCTV大樓之側(cè)的禧瑞都樓王級(jí)產(chǎn)品“天禧”也將于近期入市。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，北京目前單價(jià)超過十萬元的頂級(jí)住宅項(xiàng)目有12個(gè)。相比去年，京城的高端市場(chǎng)規(guī)模在迅速擴(kuò)大。

       與供應(yīng)量快速增長(zhǎng)同步，高端物業(yè)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)也在抬升并開始分層，單價(jià)5萬元以上、單套總價(jià)在1千萬元以上是高端物業(yè)的門檻，高端物業(yè)中單價(jià)10萬元以上、單套總價(jià)4000萬元以上的入列“頂級(jí)物業(yè)”。

        根據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，目前頂級(jí)公寓類新盤基本分布在北京的內(nèi)城核心區(qū)。今年3月底，“國五條”細(xì)則的出臺(tái)對(duì)高端市場(chǎng)帶來了巨大的沖擊，預(yù)售審批管制令高端市場(chǎng)“一證難求” ，市場(chǎng)短期內(nèi)陷入觀望情緒，“出走”海外置業(yè)的人數(shù)大增。但隨著幾個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目的入市，市場(chǎng)很快升溫，僅京西一大宅項(xiàng)目上半年攬金就超過30億元。

        有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京千萬級(jí)高端住宅的成交套數(shù)為1415套，成交金額226.26億元，相比于2012年同期分別增長(zhǎng)七八成。其中，千萬級(jí)以上的公寓成交量和成交額同比均翻番。

“北京的豪宅是不能拿普通市場(chǎng)的眼光去看待的，尤其是核心區(qū)的高端物業(yè)，這些物業(yè)面對(duì)的是全中國甚至是全世界的購買者，所以絕對(duì)不能憑借剛需市場(chǎng)的變化來對(duì)其進(jìn)行判斷。”北青集團(tuán)整合營(yíng)銷中心副主任全偉在參加“禧瑞都·天禧啟動(dòng)儀式暨CBD核心區(qū)大宅價(jià)值新論主編沙龍”時(shí)談到。

“土地的限量供給導(dǎo)致城市資源的稀缺，在此背景下，房地產(chǎn)仍然是最穩(wěn)定的投資需求，而支撐這個(gè)需求的是龐大的漂移在金融體制外的隱性資金以及社會(huì)收入分配拉大帶來的永遠(yuǎn)存在的高端購買群體。另外銀行存款利息率低、股票長(zhǎng)期低迷不振，也將投資需求轉(zhuǎn)向了房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定、房屋安全可靠保值增值、省心省力無需長(zhǎng)期后續(xù)管理的房地產(chǎn)。”發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在一個(gè)公開論壇上的分析很好詮釋了高端物業(yè)熱銷行情的背后成因。

城市核心稀缺大宅成為終極置業(yè)首選

       今年以來，來自資產(chǎn)保值和改善居住品質(zhì)兩方面的強(qiáng)勁需求與購買資格的限制直接推動(dòng)著高端市場(chǎng)格局的變化。

一方面，隨著現(xiàn)有產(chǎn)品的不斷消化和后續(xù)土地供應(yīng)的匱乏，位于城市核心區(qū)的高端住宅日漸稀缺，價(jià)格被動(dòng)推高、產(chǎn)品向頂級(jí)住宅看齊；另一方面，不少新興板塊高端物業(yè)勢(shì)頭強(qiáng)勁、迅速崛起，以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引大批改善型居住人群，從而逐漸占據(jù)市場(chǎng)成交的主體。由此也推動(dòng)了高端市場(chǎng)的分化，單套總價(jià)4000萬以上基本成為頂級(jí)物業(yè)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

     “盡管近兩年來新興板塊在高端市場(chǎng)中所占比例比較大，但仍然是以改善型客戶為主，真正的終極置業(yè)者仍然還是會(huì)選擇核心區(qū)的頂級(jí)住宅，因?yàn)閷?duì)于這些金字塔頂尖人群而言，置業(yè)不僅僅用于單純的居住，更多的是資產(chǎn)配置方式，對(duì)稀缺資源的占有帶來的滿足感，以及其所帶來的身份象征和圈層平臺(tái)意義，這往往是高端置業(yè)客戶最為看重的價(jià)值所在。”某資深高端住宅業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。而購買資格的限制，讓更多實(shí)力消費(fèi)人群在購房時(shí)選擇一次到位。

      以首創(chuàng)置業(yè)的禧瑞都項(xiàng)目為例，其所處的CBD核心區(qū)不僅聚集了中國尊、國貿(mào)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]三期以及新央視大樓等世界級(jí)城市地標(biāo)，更融匯了眾多高端生活資源和頂級(jí)的商務(wù)、商業(yè)、文化等資源。從其所處區(qū)域的高端市場(chǎng)狀況來看，CBD核心區(qū)已經(jīng)沒有新的土地供應(yīng)，住宅供應(yīng)量更是非常有限，原本已是稀缺品。加上原區(qū)域供應(yīng)多數(shù)是200平米以下的戶型，400平米左右的平層大宅極為稀缺。而禧瑞都即將推出的57套頂級(jí)住宅“天禧”均為400平米左右的大戶型，填補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，為稀缺地段的稀缺產(chǎn)品，也是成功人士入住CBD核心區(qū)的最后機(jī)會(huì)。

    “從城市的發(fā)展來看，北京正在向世界城市升級(jí)的過程中，作為未來世界城市的商務(wù)中心區(qū)——CBD的住宅價(jià)格若放到世界平臺(tái)上去對(duì)比，會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)是處在一個(gè)價(jià)值洼地的狀態(tài)，無論和歐美比還是和香港比。作為CBD區(qū)域唯一在售的平層大宅，將天禧的地段、品質(zhì)和價(jià)位放到國際平臺(tái)上去比對(duì)會(huì)發(fā)現(xiàn)，價(jià)值是被大大低估了。換言之，未來核心區(qū)物業(yè)的增值空間還會(huì)很大。”地產(chǎn)中國網(wǎng)總編輯謝紅玲表示。

    《 新地[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]產(chǎn)》主編張文豪對(duì)禧瑞都新品天禧給予了高度的評(píng)價(jià)：“禧瑞都可謂最具有北京核心優(yōu)勢(shì)的高端物業(yè)，它最能體現(xiàn)北京作為政經(jīng)中心的特點(diǎn)，其價(jià)值提升的過程也讓大家對(duì)北京的高端住宅有了一個(gè)重新認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)已經(jīng)不止是一個(gè)‘地段’的生意，更是一個(gè)‘時(shí)間’的生意、‘心態(tài)’的生意，天禧更將成為‘時(shí)間的玫瑰’。 這樣的產(chǎn)品不光別人難以復(fù)制，就是企業(yè)自身也難以復(fù)制，因?yàn)槊恳粋€(gè)城市都有自己的核心稟賦。”

來源：地產(chǎn)中國網(wǎng)